退租的時候,應該不會被房東拿沒有「回復原狀」的理由扣押金。
《天龍國「廢墟」套房月租1.1萬 網友:「免費租我都不要」》
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過71萬的網紅風傳媒 The Storm Media,也在其Youtube影片中提到,全台灣有300萬的租屋族,但無殼蝸牛在外租屋,就怕遇到惡房東跟有問題的房子!到底要怎樣才能避免踩到租屋地雷,今天我們就請到身經百戰的租屋族代表陳沂、房市專家Sway、還有主播張佳如,一起跟大家破解各種租屋陷阱。 2:20 修繕費房客要付嗎 5:22 水電費多少才合理 7:23 退租時慘被亂扣押金 ...
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200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/
台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!FACEBOOK:陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益。
Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客。
Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換。
Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷。
Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q:要不要爭取報稅權益?
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限,換句話說,如果你的房租1年加總起來,12萬元抵扣額佔一定明顯的比例,那就很有幫助。相反的,如果你租的是豪宅,月租金1~2個月就超過12萬元了,其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元,每個月少1千元,那,不報稅換取降租金,房東也因此減少稅費負擔,或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上,有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅,因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外,現在各地方政府還有額外的租金補貼,每月補貼2~5千元不等;另外對房東而言,政府其實也鼓勵房東報稅,假設月租金1萬元,實際上可以扣除53%的養房必要費用,實際上報稅的金額才4700元/月而已(47%),所以報稅對房東的負擔,其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q:與房客常有的糾紛?
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件,但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東,畢竟房東是有資產的一方,所以通常來講是比較不會亂來才是,反而是房客沒有資產,隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如,欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲,屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒,影響鄰居安寧。
Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外,很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子,這類房子通常很便宜,只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌,買完之後大改造,再轉手出租或轉賣,通常都有不錯的獲利,往往投資客都有固定配合的裝修工班,所以常常以較低的成本,把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅,坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高,以台北市為例,許多小套房月租金都高達2萬多元,但是如果是三房產品,租金頭報率反而拉低,所以,小宅收租是很受市場青睞的。
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| 巴黎一千零一夜 - M媽(行前準備)|
*租房
決定一起去滑雪後,因為我們每年都會帶女兒到阿爾卑斯山一個有溫泉的家庭式雪場,她們又說是跟我一起去,所以我就成了滑雪團的統籌,邀請M媽和P媽來我們辦公室安排住宿、交通、課程等繁瑣事宜。
M媽住在我們工作室的樓上,她說另一位P媽是隔壁大樓的門房,是一位單親媽媽,她們兩個的女兒是同班同學。想想我上個月被喜鵲偷走辦公室鑰匙時,曾經去隔壁大樓的門房詢問,不知道是不是那位門房?M媽說不是,隔壁大樓好幾個門房呢!
先是找房子,假期時間山上的滑雪渡假屋都不便宜也不好找,以往我們和朋友一家share一個三房的滑雪木屋差不多一週要二千多歐,現在我們三個媽媽帶三個女兒,應該也是差不多的預算。此時M媽暗示我另一位P媽是單親媽媽又是門房,所得應該不多,所以一晚的房價不能超過一百歐。
6個人一晚一百歐?這樣的價錢在雪季假期的阿爾卑斯山可能連個小套房都租不到呀。「沒關係,我可以睡客廳,反正睡前看看電視也好。」M媽講得相當委婉又客氣,而且又主動說她願意和女兒睡客廳,真的是十分替人著想啊!
話雖如此,但是我找了又找,還是無法滿足她一晚一百歐以內的要求。畢竟我們有六個人,加上雪具和滑雪厚重的衣物,這些器材設備就需要不少空間。在大家不是很熟悉的情況下一起生活,我覺得每個人都需要自己的空間。最後我找了好久,總算勉強找到了一棟跟雪場有些距離的小木屋,一晚房價140歐元非常便宜,二房一廳(客廳可睡人)的房子也舒適宜人,但缺點就是要搭免費的接駁車去雪場,不然走路要15分鐘。
在法國租渡假屋要簽約和付訂金,抵達前二週付清租金和押金,全看房東怎麼決定。因為我比較熟悉雪場和小鎮,所以就是我找房又聯繫房東、簽約和預付三分之一的訂金。和房東電話的過程中,房東好意跟我說可以不用在網站上付款,這樣可以避免租屋網站的仲介費用。此時M媽非常歡喜馬上說好,而辦公室一旁都不吭聲的外子卻突然說道:「千萬不要,從網站租屋有保障,如果妳們三個媽媽帶著三個孩子到了下雪的高山上沒地方住怎麼辦?」外子說得沒錯,而且我這個呆頭鵝早就已經網路刷卡了,房東的好意說了也沒用。
既然房事已訂,那接下來訂火車票的工作,大家就可以分擔一下吧?我再次開口跟M媽邀約要一起同行的P媽,M媽始終說P媽工作很忙無法參加,我們決定好再告訴她就好,P媽跟她一起去葡萄牙旅行過,P媽人很隨和的!
*交通
從巴黎到阿爾卑斯山上海拔二千六百公尺的小鎮,最快的方式就是從巴黎搭三個小時的高速火車到山腳下的大城市,再從大城市的火車站搭一個半小時的巴士上山。這是當初帶我們去滑雪的朋友一家四口的路線,那位朋友就出生長大在阿爾卑斯山腳下的大城市,所以他從小就滑雪,跟住在海邊聽到有浪就拿著衝浪板往海裡游的衝浪客一樣,他聽到有雪就跟著朋友上山滑個週末。
我跟M媽說了這個交通辦法,她也上網查了查,她說高速火車往返太貴,對P媽來說可能無法承擔。她找到了一個不錯的方式,就是從巴黎搭夜車直接上阿爾卑斯山,再坐山區巴士一個半小時就到我們滑雪的小鎮。或者,避開週六巔峰時間來回,在山上鄰近的小鎮多住二三晚到週一週二,這樣火車票就便宜許多了。
那天M媽從我們的辦公室離開之後,辦公室裡留下她身上非常濃郁的香味。我說不上來,那不是香水味,而像是印度薰香之類的味道。外子開完會從外面回來,皺著眉邊問我怎麼回事,邊開窗通風透氣,想把空氣裡濃厚的薰香味散去。我說剛剛M媽來過,外子喔了一聲,說不意外,她是摩洛哥人,才會用這種香味。
「啊?她是摩洛哥人?」
「是啊,妳不知道嗎?」
「我怎麼會知道...」
「她的外表和她說話的方式,深怕人家覺得她沒有錢,標準的北非移民啊!」外子這麼說並非種族歧視,他唸書時最好的朋友是阿爾及利亞移民,他因此認識了不少北非移民,年輕時常跟著朋友去北非旅遊,對北非的文化和習俗也相當認識。
我把M媽的交通建議跟外子說了說,他覺得為了省車票錢而在山上多住三晚,這算盤不知怎麼打的。而我想的是,冬天的阿爾卑斯山上不滑雪不泡湯,鄰近小鎮又什麼都沒有,我們能做什麼啊?!
最後我們決定上網跟大家搶夜車臥鋪的票,大家都沒坐過夜車臥鋪,想來也會是一個不錯的經驗(其實我還有想到臥鋪的不適,我可能會腰痛)。只可惜最後我們沒有搶到夜車的車票,M媽說她早上九點收到email上網看時已經售罄。而我,連開賣的email都沒收到!
這一來我們又回到原點,如何從巴黎到阿爾卑斯山?此時離出發前只剩下三個月,從巴黎到山腳下大城市的高速火車車票漲了快二倍(歐洲車票機票都是離出發時間越近越貴),已經到了不決定不行的時候了。M媽覺得既然如此,就我決定、我買票就好,大家也不用再多糾結了,就連滑雪課我也一起代訂、代付。但是我歐洲求生打滾多年的潛意識告訴我:「妳已經先墊了房租的訂金,要是她們臨行前說不去該怎麼辦?我連P媽是誰都不知道。還有,六人的住宿、交通、滑雪課和器材租賃可是好幾千歐,妳確定要先代墊?」
好吧,我承認自己平常不太精明,過日子也不是很精打細算,不過緊要關頭的時候,基本原則和底線還是有的。我跟M媽說,滑雪最大的開銷就是住宿、交通和課程器材,我們剛好三個人,就一人分擔一個部分。但她還是表現出很麻煩,妳就先代墊我們再給妳的態度,所以我就使出大絕招厚著臉皮跟她說:「我沒有這麼多錢幫妳們代墊。對了,房租出發前要記得給我,不然我沒錢租滑雪器材。」外子說M媽說話的方式像是怕人家覺得她沒錢,而我此時說話的方式巴不得她覺得我很窮!
其實我當時也不知道她為什麼一定要把三個媽媽和小孩的行程捆在一起,除了住宿,其他交通、課程這些都是網路上可以搞定的,我們雖然是鄰居但也不是很熟,不一定要黏在一起啊!大家可以各自上網訂票、訂課程,依照個人能力負擔各自的行程,不是很好嗎?像我因為有腰痛的問題,因此願意花較高的交通費換取較短的交通時間。
於是我跟M媽說,不如各自訂各自的吧?這樣比較不麻煩。她想了想決定滑雪課程分開訂,去程的車票三家一起訂,畢竟她們不知道怎麼上山。回程她跟P媽要再去山上隔壁的小鎮多住幾天再回巴黎,所以回程的車票我和她們分開訂。
聽起來有些複雜,但也可以接受。不過我還是堅持自己已經負擔住宿的部分,換她負責去程的交通。某天,她就來辦公室找我,拿出她的銀行卡,要我網路訂票刷卡。她其實已經看好車次,過程我就聽她指揮操作頁面訂票刷卡。
說到這裡,我從小就被家人認定脾氣不好又難相處,事實上我發現自己是個隨和的好旅伴,可以平安無事的分別和大姊、二姊旅行,還可以和其他朋友旅行,大家都覺得和我出去玩沒什麼壓力,而且相約下次再一起出遊。這點從M媽一直把我當旅行社業者對待應該不難看出,我儘量滿足她的需求,為了便宜而租下離滑雪場較遠的房子,又無怨言的幫她網路訂票刷卡,其實配合別人的經濟狀況旅遊或能者多勞,我覺得自己也算是好相處的人啊!
只是,她的卡都刷不過,一張刷不過,第二張也刷不過。M媽在一旁看到卡刷不過,只喃喃的說道:「啊,刷不過...」卻也沒有應對處理的方式。此時已經十二月中,連從巴黎到山腳下大城市的高速火車車票都沒有了。我心裡雖急,但底線還在,直覺有什麼不對,所以沒有拿出我的銀行卡。
此時外子在辦公室的一旁工作,冷眼旁觀不說一語。我個人不怕冷場,更不怕冷風,看她沒有要處理的態度,只好跟她說我還要工作,不妨她回家用自己的平板電腦處理?M媽才尷尬的說她回家訂票。
*滑雪前的準備
因為前幾年滑雪生病、閃到腰等慘痛的經驗,讓我這次獨自帶女兒上山滑雪感到特別緊張,從出發前三個月就開始去健身房運動。偶爾和M媽聊到我的緊張時,她總是打趣嘲笑的口氣說:「哎呀,滑雪很簡單,我以前跟我老闆去滑過雪,就是膝蓋肌肉要訓練,妳多練深蹲就好!」
嗯,說得也是,高山滑雪運動真的用到很多膝蓋的肌肉,於是我每天去健身房騎腳踏車,練大腿膝蓋的力量,還順便做仰臥起坐練腹肌,避免自己再度在二千六百公尺的高山上閃到腰。
而滑雪裝備呢?我女兒從吃奶嘴的年紀就開始滑雪,因此我深知孩子一眠大一寸,我每年都要買一整套從頭到腳的新裝備。某次和M媽聊起滑雪裝備,M媽十分得意的告訴我,她在某個網站上買到某某牌的滑雪衣。當時我心裡真是佩服她,原來她很會滑雪,而且連滑雪運動的服裝品牌都知道。像我第一次上山滑雪時,根本是隨便走進山上的一家店裡,買了自己都不知道什麼牌的滑雪衣物,醜不拉機的從頭到腳一套買下來要二千多歐。
(過了好幾年之後我才知道,自己那套醜不拉機的滑雪裝是高手裝備。保暖耐寒和防水度超高之外,還有GPS定位系統,如果在高山上失聯可以讓救難隊伍靠此找到。只是我可能這輩子都不用到這個裝置,因為我的滑雪技術應該上不去那麼困難又危險的山峰。)
(待續)
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2:20 修繕費房客要付嗎
5:22 水電費多少才合理
7:23 退租時慘被亂扣押金
9:20 一招防止房東擅自進入房間
11:55 租到凶宅怎麼辦
16:00 看房時記得帶這個
17:39 三招抓出隱形惡鄰
20:33 真假房東怎樣分辨
22:50 小心租約被調包
24:37 房東不給報稅怎麼辦
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飲酒過量 有礙健康
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房屋出租網站搜尋一下子跑出上百筆資料,公寓、大廈、套房、雅房應有盡有,但就這筆出租公寓特別吸金。
記者洪襲禹、李昱堇、溫偲含採訪報導……↓
中正區精華地段月租大多要兩萬多元,但這棟公寓出租,強調豪華設計兩房一廳又鄰近捷運忠孝新生站,租金只要18300元,還包含管理費、第四台、網路和水費。
投訴人王小姐:「我想說很便宜才183000元,我們就立馬寫E-mail給他,如果付了錢然後又沒有看到房子,那不是錢就被那個(騙走)?」
房東長期住在英國,雙方透過mail聯繫,但這第三封信件讓投訴人越看越覺得不對勁?明明只是要看房子,卻必須先付一個月租金和押金,實在不合理。
記者溫偲含:「循著出租網的資訊找到濟南路二段,卻查無此地,而房東出租的明明就是公寓大樓,但這裡放眼望去卻都是老舊平房。」
出租網公告的地方根本找不到這個地址,房東利用英文信件取信被害人,但其實是常見的詐騙手法。
房仲業者陳泰源表示:「付錢或付押金那個都是在簽約當下,或者是簽約之後才要付錢,基本上就是會跟你說『不好意思我是屋主,我現在人不在台灣,但是我在台灣有親戚有鑰匙,他會把鑰匙給你,但是你要先把錢給我』。」
租屋族要當心找到比市價還便宜好幾千元的房子,可別輕易上當,還是要多問多看,以免踩進房東的詐騙陷阱。
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